万创中国 万创控股集团

本报记者刘上海报道。

随着房地产行业告别“弯腰收钱”时代,大型房企争相转型,中小房企不得不接受生存压力。在这个过程中,赴港上市成为很多房企的曲线融资方式。

日前,根据港交所网站信息,来自安徽省淮南市的房地产开发商万创国际股份有限公司(以下简称“万创国际”)提交了在香港主板上市的招股说明书。这是该公司自5月23日提交的申请无效后,第四次赶赴资本市场。

招股书显示,2015年至2018年,万创国际分别实现营收4.2亿元、7.8亿元、6.3亿元和13.03亿元,实现净利润分别为5632万元、5416万元、8300万元和24032万元。

最新数据显示,2018年,万创国际营收持续增长,资本负债率也从2017年的1218%降至2018年的180.4%。但作为区域性房企,规模有限、业绩来源单一是其未来的痛点之一。此外,报告期内,万创国际和华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元和5.46亿元,贷款实际利率在12.0%-14.0%之间,属行业较高水平。

万创国际由联华实业于2003年12月创立的安徽泉山湖置业有限公司(以下简称“泉山湖置业”)重组而来。鉴于近期的经营和业绩问题,《第一财经日报》记者于7月22日向上述公司发函,但相关负责人并未正面回应。

商业集中营的收入来源单一。

招股书显示,目前,万创国际在淮南市有两大开发项目,分别是泉山湖项目和玉香山项目。直到去年11月,该公司才将业务拓展到邻近的六安市,开发建设万创东方悦等项目。

截至今年4月底,万创国际土壤储备98.38万平方米,较2018年9月底增加25.01万平方米。其中,在建物业80.94万平方米,待开发物业12万平方米,可售建筑面积3.21万平方米,可出租竣工物业2.24万平方米。目前,泉山湖项目仍是公司的主要收入来源。

当房企在一个地方涉足较深时,通常更容易在当地发展中获得多方面的便利。但从客观因素来看,从房地产业务风险管控的角度来看,面积越小,市场供需逆转越快,抗风险能力越小。

最新财报数据显示,尽管万创国际的毛利率在当前行业处于较高水平,但其资本负债率在2015 ~ 2018年已飙升至1218%,权益比率也增至600.8%。不过,2018年,几项数据有了明显改善。

万创国际表示,是公司在2018年偿还了8.29亿元贷款,导致资本负债率大幅降低。公司的物业开发项目主要位于安徽省,计划在未来三至四年内重点开发安徽省的住宅物业项目。该业务将继续在很大程度上取决于该地区的房地产和金融市场的表现。这些房地产市场可能会受到地区、国家和全球因素的影响,其中大多数因素超出了公司的控制范围,可能包括经济和金融状况、地区市场的投机行为、房地产的供应和需求、能否为买家提供替代选择、政府政策、利率和可用资本。

而万创国际的融资渠道相对单一,更多依赖华融资产的债务重组安排。报告期内,万创国际和华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元和5.46亿元。贷款实际利率在12.0%-14.0%之间,在行业内偏高。

事实上,在此之前,其已于2018年11月登陆港交所,而位于河南省某个角落的恒大集团控股,今日收报1.01港元,低于每股1.24港元的发行价。总部位于广东省惠州市、外资规模较小的万成控股(Wancheng Holdings)今日收于1.34港元,交易并不活跃。

公司股权过于集中

从去年开始,内地房企掀起了赴港上市的混战。弘阳地产、恒大集团、大发地产、美的地产、万城控股、殷诚国际等成功登陆港交所,但实际上内地房企赴港上市的最佳窗口期已经过去。即便如此,也无法阻止房地产企业蜂拥而至。

万创国际的实际控制人是安徽传奇商人王明来。据公开报道,由于家庭贫困,王明来1975年初中辍学务农,随后开始涉足商界。1984年,他已经拥有100万英镑的净资产。事业之初,站在王明来身边的是他的哥哥王波。2010年前后,逐渐退出王氏家族企业,王明来身边的人成了他的弟弟。

万创国际最早可以追溯到2003年联华实业创立的泉山湖地产。泉山湖房产的原股东都是王氏家族成员。王明来、汪继明、刘恩年(汪继明妻子)通过联华实业持有90%的股份,王波、汪继明、刘恩年、王永红(王波前妻)共同持有剩余的10%。2009-2010年期间,王氏家族倒戈后,泉山湖地产股东变为联华实业(95%)、汪继明(4%)、刘恩年(1%)。

2016年,泉山湖地产完成重组。通过层层控股,万创国际由王Invers Treatment Holding通过万创中国间接100%控股,泉山湖地产成为万创国际的主要经营和间接全资子公司。

重组过程中没有引入“外人”。重组后,万创国际和泉山湖地产归王明来、汪继明、王磊(王明来之子)、张秀香(王明来之妻)、刘恩年所有,实际控制人为王明来。整个重组看起来像是为房地产板块的拆分上市做准备。重组一年后,万创国际确实进行了首次IPO尝试。

值得注意的是,王明来并未出现在万创国际的董事会名单中。万创国际目前有7名董事会成员,包括4名执行董事和3名独立董事。汪继明为万创国际的主席、执行董事兼行政总裁,王磊为执行董事。前者坐在前台制定战略规划和公司决策,后者负责业务风险管理和行政。

招股书显示,29岁的王磊只有一年的物业开发经验,却有超过五年的金融服务经验。同时透露,王磊在2010年至2013年间担任珠海横琴村镇银行信贷部客户经理。二零一三年至二零一四年,他担任淮南尚同农村商业银行信贷部客户经理。

实际控制人王明来只有58岁。他既不是上市公司的董事,也不负责公司的日常运营。他愿意躲在弟弟和儿子身后,这似乎比较奇怪。

王氏家族的万创国际虽然在淮南越走越远,成为2018年本土房企第一,但其违法问题不断出现。招股书显示,万创国际存在欠缴社保、欠缴住房公积金、关联公司之间提供贷款、向业主提供首付贷、投放禁止类广告等多项违规行为。根据天眼查的数据,实际控制人王明来的周边风险高达600。王氏家族的主要运营平台联华资产投资管理公司和联华实业卷入了多起法律诉讼。

针对公司股权集中等问题,万创国际没有正面回应。它说,公司的大部分收入来自房地产开发。结合诸多因素,各期经营业绩可能会有波动。一般来说,公司开始预售开发中的物业的时间和物业竣工的时间是有区别的。完成时间因建设进度不同,将导致公司难以预测股份未来的业绩和股价。

编辑:静;校对:彭宇峰

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